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自然博物馆“3+1”物业管理模式分析

发布时间:2016-10-17编辑:毕业论文

  “专业化”物业管理模式是指由专业物业服务企业通过合同或契约的签订,按照产权人和物业使用人的意志与要求实施专业化管理。以下是小编为大家推荐的相关硕士论文范文,希望能帮到大家。

  摘要:随着文博事业的发展,博物馆的物业管理工作也呈现出新的特点,然而有的物业管理模式已经滞后于当前需求。本文结合上海自然博物馆物业管理实施过程中的经验,探索适应当代社会公共需求与上海自然博物馆特点,具有创新性、有效性和科学性的博物馆物业管理运营模式。在完善、提高物业管理工作时应从管理模式改变方面加以关注,首次提出“3+1”物业管理模式,希望为之后运行“3+1”物业管理模式的博物馆提供参考。

  关键词:物业管理;上海自然博物馆;“3+1”管理模式

  博物馆是一个城市的文化地标,一座成功的博物馆,凝聚了当地的城市品位和文化底蕴,更体现了作为一个城市窗口的名片。在此形势下,博物馆事业的物业管理方式呈现出了新特点。对其管理工作更是提出了新要求,是博物馆管理工作的创新,也是必然趋势。只有这样,才能为博物馆专业化、专门化、常态化、科学化管理提供有力支撑。上海自然博物馆物业管理的服务内容包括馆内的核心服务,如导览、游客服务中心、贵宾接待、检票展区、影院服务等。基于此,博物馆馆方(业主)和观众同为物业管理公司服务的对象;而观众的固定性是与传统物业服务的最大区别,因此,提升一次性服务满意率显得尤为重要。如何加大上海自然博物馆物业管理的工作力度,把物业管理工作做得更加细化,建立起先进、适宜的物业管理模式与运行机制,已经成为自博馆人亟需解决得问题。博物馆作为集征集、典藏、陈列和研究代表自然与人类文化遗产于一体的实物场所,其物业管理又具有特殊性。针对当前物业管理从业人员素质较低、管理制度混乱、职能单一、服务变形等滞后的现状,寻找适应于当前形势的物业管理模式已迫在眉睫。

  1博物馆物业管理模式的现状分析

  目前,国内博物馆的物业管理主要有两种模式,即“一体化”和“专业化”的管理模式。对于博物馆这种开放的服务性场馆,管理者应当根据自身运行的特点,结合国家现有的法律法规,制定切实可行的监督监管机制,对物业公司的管理和服务工作进行全方位实时督导。需培养一支熟知本馆设备设施运行的高素质、专业化物业服务团队。

  1.1“一体化”物业管理模式的优势

  所谓“一体化”物业管理模式是指由一家物业管理企业作为管理服务的提供方,按照市场化要求,接受物业委托方的选聘,对特定的物业区域实行统一管理,并对业主提供常规性的以房屋维修、保安、保洁、绿化为基础的综合服务,是目前我国物业管理市场中一种主流形态的物业管理模式。(1)物业公司具有“大而全”的特点以上海自然博物馆为例,物业服务包含安保、工程、保洁、服务四大内容,共198人。由于目前的物业公司属全国百强物业企业,同时在大型场馆运行方面经验丰富,拥有自己的工程、安保、保洁、服务等物业人才,具有“大而全”的跨界物业服务、综合管理能力强的特点。(2)统筹兼顾,资源共享整个物业服务由一家单位承担,职责相对清晰。物业管理企业为业主提供立体式、全方位的服务和管理,尤其在博物馆物业管理方面,可以全面保障场馆运行,发挥全面协调,统筹兼顾,资源共享,便于管理的优势。特别是出现应急情况的快速协调能力,大大降低了受损影响面。

  1.2“一体化”物业管理模式的劣势

  “一体化”物业管理模式虽然是我国各地物业服务企业普遍采用的一种管理模式,但在多年的实施过程中仍存在诸多问题。(1)物业管理企业规模大,物业服务成本高实行“一体化”经营模式的物业管理企业往往规模大,一个“一体化”物业公司的某个物业项目一般拥有近200人的物业团队,其庞大的人员体系不得不配备人事、行政、办公人员以完成所有人员基本考勤、工作资料归档等日常行政事务。以某自博馆为例:整个物业公司上下层级7级,管理成本较一般企业高,导致一线服务人员薪资低,人员素质的配备不能符合业主要求。(2)专业性不强,外包依赖程度大虽然大型物业公司以其综合能力强,在各方面都具有服务能力而在物业市场上占据竞争优势,可一旦遇到专业性强的情况,就显得捉襟见肘。例如在工程方面,博物馆物业工程人员一般承担大系统开关、日常巡检、一般维修、应急抢险等设备操作使用。而电梯、暖通、消防、楼宇等技术要求高的系统深度维护、维修、保养依然依赖专业外包。再者,以博物馆安保为例,由一家综合性物业公司承担,由于安保力量较专业安保公司稍逊,每年参观高峰,还需要向安保公司雇佣专业安保人员,以降低防盗、防火风险和确保场馆人身、财产安全。

  1.3“专业化”物业管理模式的优势

  “专业化”物业管理模式是指由专业物业服务企业通过合同或契约的签订,按照产权人和物业使用人的意志与要求实施专业化管理。随着社会的发展,社会分工逐渐趋于专业化,物业服务企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交给相应的专业经营服务公司,从而享受现代化、大生产、专业分工的成果。目前,博物馆的物业管理模式从传统“一体化”物业管理模式一统天下的局面逐步向“专业”物业管理模式的发展趋势转变。(1)让专业人员提供专业服务倘若实施“专业化”物业管理模式,即按照各项不同服务性质,通过专业化运作来完成物业管理的相关服务任务与实现业主目标。就物业公司而言,一旦实现“一体化”物业管理模式向专业化“管理型”转变,物业项目的工作重点将从对大量作业层员工的考勤、培训、管理和工作事项的日常安排中解放出来,主要负责协助业主开展专业项目的外包单位选择、监管,作业标准的拟订、整个项目的预算、监督各外包单位的合同履行、协调业主处理和政府主管部门及各相关单位的关系等事务。真正实现“让专业的人从事专业的事”。(2)服务质量有所提高,运行成本得以降低一旦有多家专业服务队伍协助或与物业公司共同承担场馆的服务和保障工作,打破垄断,从而形成良性竞争,一方面,整体服务质量将在这个良性生态体系中得以提升。另一方面,为业主提供了议价可能,业主可以利用多家卖主之间的竞争加强自己的议价力量,在良性竞争中,以较低的价格购买到相对更好的服务。

  1.4“专业化”物业管理模式的劣势

  (1)专业分/发包过多,业主协调精力投入增加专业分/发包过多,各专业单位之间的协调工作加剧,响应速度将出现滞后现象。特别是发生应急情况时,会出现相互推诿、扯皮的现象。倘若物业公司不能发挥良好的统筹管理能力,势必要求业主方有较强的管理协调能力,以及时应对紧急情况。而对突发事件判断的正确性、响应的及时性和处置的有效性大大增加了业主的管理难度。(2)“专业化”管理模式的执行尚处在现行法律的探索阶段《物权法》从2007年颁布实施以来,赋予了业主选择多种物业管理模式的权利,但在现实中还没有出现太多其他类型的物业管理模式,原因在于业主自行管理建筑物能力有限,现有的行业法律法规也禁止专业服务公司(保安、保洁、绿化、维修等企业)承接整体物业项目,只能承接单项服务项目或者转接物业管理企业分包的服务项目。因此目前其他类型物业管理模式还不具有广泛的可操作性,一些地方也正在进行积极的探索过程中。共2页: 上一页

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